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- 日期 : 2020-07-30
亿
美联测量师行董事林子彬表示，政府下季度(7至9月)卖
地计划，合共提供西贡及大埔2幅住宅用地，以及港铁
亦推出日出康城第13期项目，预计可兴建约2,710伙新
供应，合共估值约101.58亿元。另外，政府下季亦推
出的2幅中环海滨商业地王及东涌的商业地皮，当中中
环商业地为是次卖地表的最瞩目项目，是次以「双信
封」方式招标，需提交设计建议书，亦非只是价高者
得，料增竞投成本，由于估计地价有机会高逾484亿
元，投资额非常高，料影响入标反应。而东涌商业地
因非核心区商业地需求未见殷切，故预期入标反应只
属一般，估值逾50亿元。
林子彬称，在新一季卖地表中的两幅住宅地仅可提供
约160伙，西贡住宅地估计可建楼面面积约57,528平方
呎，由于项目规模适中，投资额较细，兼可享海景，
以及邻近匡湖居，小区配套不俗，故相信将受到不少
发展商欢迎，并料将发展为混合式的低密度及分层式
户，若以每呎楼面地价约为10,000元计算，估值约
5.75亿元。另一幅大埔住宅项目，估计可建楼面面积
约为98,329平方呎，发展投资规模较细，同为低密度
发展，参考同区项目，相信亦会受到发展商青睐，估
计每呎楼面地价约为5,500元，项目估值约5.41亿元。
至于港铁推出的日出康城第13期项目成为新季度住宅
供应焦点，涉及约2,550伙，由于项目坐拥交通优势，
以及同区项目亦受到不少发展商欢迎外，推出发售的
楼盘销情亦见理想，再加上是区内最后一期，料受区
内有发展经验的发展商垂青，视乎卖地章程，初步估
计项目楼面地价约6,000元计算，估值逾90.42亿元。
林子彬称，即使新一季度政府地皮连同港铁项目全数
批出，涉及的单位数目只有约4,080伙，仅占全年供应
目标12,900伙约3成多，故若要达标，第三及第四个财
政季度需推出较多的地皮，而在余下的11幅住宅地皮
中，古洞第24及25区两幅住宅地，启德第4E区1号及
4E区2号的两幅地皮，以及屯门第 48 区青山公路扫管
笏段项目均为本财政年度的供应重点，料涉及逾4,000
伙，连同港铁黄竹坑项目等，该批地皮能否顺利推出
将成为全年供应达目标关键。虽然文辉道超级豪宅项
目未赶及下季推出，相信是与市况气氛有关，避免项
目再次流标，而项目亦对供应量影响不大。
是次卖地表焦点必须是中环海滨商业地王，林子彬指
出，由于中环商业核心区优质地王供应非常罕有，而
地皮更会以「双信封」方式招标，入标发展商需分别
提交设计建议书和价格建议书，故设计建议亦会影响
中标，有机会增加竞投成本，项目或非价高者得。另
外，发展商需分东座及西座，以梯级式发展，料发展
为商业及零售为主，由于涉及楼面面积多逾161万平方
呎，规模庞大，若以每呎楼面地价30,000元计算，估
值将达484.38亿元，势成新地王。惟这幅超级大型甲
级地皮，银码及投资风险较高，故承接力备受关注，
有机会吸引大型发展商及合组财团参与，用作长线投
资。
至于另一幅东涌商业地，估计可建楼面约近126万平方
呎，规模庞大，不过值得留意，由于东涌区对商业用
地需求相对较少，参考启德区一些非商业核心区的商
业用地市场反应一般，故预期项目入标反应未必会太
踊跃，若以每呎楼面地价约4,000元计算，估值约为
50.38亿元。
